Langzeitmiete von Immobilien: Diese 5 Tipps sollten Sie unbedingt beachten!
Es gibt viele gute Gründe, weshalb Freunde Mallorcas eine Immobilie für eine längere Zeit anmieten: Der eine hat die zeitliche Möglichkeit, oft nach Mallorca zu kommen und will nicht immer im Hotel wohnen. Er entscheidet sich, lieber ein exklusives Haus zu mieten, um sich – anders als im Hotel – „Zuhause zu fühlen“. Andere wollen eine attraktive Finca kaufen und vielleicht vorab probewohnen, um ein Haus und die Region kennenzulernen. Wieder andere wollen auf Mallorca arbeiten oder sich selbständig machen und mieten eine Villa, weil sie ihre Barmittel lieber in die Existenz investieren wollen. Für alle haben die Experten von Minkner & Partner die wichtigsten 5 Tipps zusammengestellt.
Tipp 1: Ist der Anbieter berechtigt, die Immobilie zu vermieten?
Hin und wieder wird in der Presse von Mietern berichtet, die auf Betrüger hereinfielen, die sich zu Unrecht als Eigentümer oder als bevollmächtigter Vertreter des Eigentümers ausgaben. Um solche Betrügereien zu verhindern, sollte sich der Mietinteressent vom Vermieter ein Personaldokument und einen Auszug aus dem Eigentumsregister (Grundbuchamt) vorlegen lassen. Handelt es sich auf der Vermieterseite um einen Verwalter, muss dieser ein Personaldokument, den Auszug aus dem Eigentumsregister und eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen. Weitere wichtige Dokumente, die dem Mieter in Kopie auszuhändigen sind, sind die Bewohnbarkeitsbescheinigung und das Energiezertifikat.
Tipp 2: Ist die Immobilie „ständiger Wohnsitz“, hat der Mieter mehr Rechte!
Es gibt in Spanien Mietverträge verschiedener Rechtsqualität. Die Hauptunterscheidung geht dahin, ob es sich um einen „ständigen Wohnsitz“ oder lediglich um einen Fall einer Ferien- oder Saisonvermietung handelt. Das spanische Mietgesetz (LAU) schützt und gilt nur für Mietverträge über einen ständigen Wohnsitz („gewöhnlicher Aufenthalt“ im Gegensatz zu „vorübergehenden Aufenthalt“) des Mieters. Während ein Vertrag über einen ständigen Wohnsitz die Bestimmungen des LAU strikt beachten muss, gilt für alle anderen Verträge der Grundsatz der Vertragsfreiheit.
Tipp 3: Mietverträge stets schriftlich abfassen!
Grundsätzlich gibt es für Mietverträge kein Schriftformgebot, d.h. auch ein mündlich geschlossener Mietvertrag über Wohnraum ist wirksam. Was aber, wenn es zu Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Parteien kommt? Dann gibt es Beweisprobleme und möglicherweise lange gerichtliche Auseinandersetzungen. Um dies zu vermeiden, sollte ein Mietvertrag stets schriftlich abgeschlossen (und bestens von einem Rechtsanwalt überprüft) werden. Fixieren Sie in diesem schriftlichen Mietvertrag alle vereinbarten Rechte und Pflichten der Parteien (z.B. Vertragsdauer, Miete, Nebenkosten, Mieterhöhungen, Kaution, Mängelhaftung und Reparaturen, Kündigung, etc.).
Tipp 4: Übernahme und Rückgabe der Mietimmobilie
Häufig gibt es bei der Übernahme und Rückgabe zwischen Vermieter und Mieter zu Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie selbst oder von Installationen und Einrichtungen zu Streitigkeiten. Deshalb sollte man sich die Mühe machen, sämtliche Installationen und Geräte zu überprüfen (Klimaanlage einschalten und eine Zeit laufen lassen, Waschmaschine und Trockner ausprobieren, Wasserhähne öffnen und schließen, Lichtschalter an- und ausschalten). Danach – sowohl bei Beginn als auch bei Beendigung des Mietvertrages – sollte ein Protokoll über den Zustand und etwaige Mängel gefertigt und vom Vermieter und Mieter unterschrieben werden. Hilfreich ist auch oft eine Fotodokumentation. Gleiches gilt für Zählerstände von Strom-, Wasser-, Gaslieferanten und anderen Versorgungsträgern.
Tipp 5: Kaution und andere Sicherheiten
Mitunter verlangen Vermieter eine Kaution von mehreren Monatsmieten. Grundsätzlich sieht das LAU nur eine Kaution (fianza) in Höhe einer Monatsmiete vor (Art. 36 LAU). Allerdings kann der Vermieter neben der Kaution noch andere Sicherheiten (z.B. eine Bankbürgschaft/Aval) in der Höhe mehrerer Monatsmieten verlangen. Kaution und Sicherheitszahlung sind innerhalb von 30 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter an den Mieter zurückzuzahlen. Sie dürfen nicht vom Mieter – was in der Praxis häufig so gehandhabt wird – z.B. gegen die zwei letzten Monatsmieten verrechnet werden, da die Kaution und Sicherheitszahlungen dem Schutz des Vermieters dienen, um etwaige Schäden am Mietobjekt oder offene Rechnungen bei den Versorgungsträgern auszugleichen.
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